Hipoteca inversa: una comercialización fraudulenta

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Las verdaderas condiciones contractuales de la hipoteca inversa brillan por su ausencia en la 'información' publicitaria facilitada por la entidad aseguradora.

Hipoteca inversa, revertida, vitalicia, pensión vivienda… Distintas marcas para vender un «producto financiero» que nada produce y suele constituir fraude.

En su segunda acepción (Der.), el DRAE define la voz ‘estafa’ como un «delito consistente en provocar un perjuicio patrimonial a alguien mediante engaño y con ánimo de lucro»; y con el diccionario en la mano no cabe duda de que los casos que expondremos más adelante entran de lleno en esta categoría.

En España, la contratación de hipotecas inversas es un fenómeno relativamente reciente. Según la Asociación de Usuarios Financieros Asufín, este producto «se empezó a comercializar en España en 2007 a través de algunas cajas de ahorro y, en 2013, con BBVA. Durante la crisis financiera, dejó de comercializarse activamente, pero desde 2018 varias financieras y algún banco la han vuelto a sacar al mercado».

En países tan cercanos como la vecina Francia, sin embargo, los contratos de compraventa inmobiliaria con reserva de usufructo vitalicio se remontan, al menos, a 1965, como documenta The New York Times en «A 120-Year Lease on Life Outlasts Apartment Heir», un caso memorable por protagonizarlo Jeanne Louise Calment (1875-1997), la arlesiana que conoció a Van Gogh y ostenta el récord mundial de longevidad, al haber alcanzado la edad de —precisa la Güiquipedia— 122 años y 164 días, según registros oficiales del Estado francés. La noticia en The New York Times está fechada a finales de 1995, cuando Calment contaba 120 años.

Siempre según el rotativo neoyorquino, en 1965, cuando tenía 90 años y ningún heredero natural, la futura supercentenaria suscribió una hipoteca inversa que le vendió el notario André-François Raffray, de 47 años a la sazón, mediante un contrato de contingencia por el que concedía a la anciana una paga mensual vitalicia de 2500 francos. Todo en orden …salvo que Mme. Calment tendría la ocurrencia de vivir otros treinta y dos años, sobreviviendo un bienio al propio Raffray, fallecido de cáncer en 1995, a la edad de 77.

Víctima de un comprensible error de cálculo, el pobre notario terminaría abonando a Calment un millón de francos, aproximadamente, el doble del valor tasado para la vivienda. Porque aun después de muerto, Raffray continuó ingresando la paga mensual a través de su viuda, hasta fallecer Calment el 4 de agosto de 1997, perdiendo al fin la que llamaba su «competición con Matusalén».​

Anécdotas aparte, la mayoría de los ancianos que suscriben este tipo de hipotecas pierden la batalla con Matusalén y hasta con Calment y, en consecuencia, con el banco, que a la postre es quien suele acabar quedándose con su casa a un precio harto ventajoso, por no decir ventajista en los casos más sangrantes. Si Vd. está considerando contratar una de estas «pensiones vivienda» pero no cree ir a vivir 122 años ni que nadie dé duros a cuatro pesetas, le conviene seguir leyendo.

En qué consiste la hipoteca inversa y qué riesgos entraña

En su artículo «Reclamación y nulidad de hipoteca inversa», de 7 de mayo de 2021, el bufete Navas & Cusí empieza por señalar que la hipoteca inversa «es un producto financiero cuya característica principal es tener como únicos destinatarios a personas mayores de los 65 años y/o personas que se encuentren en una situación de alto grado de dependencia», lo cual no se negará que así de entrada mucha confianza no inspira en cuanto a las intenciones de sus vendedores al elegir target o diana comercial tan exclusiva.

«Este tipo de contrato», prosigue el artículo de Navas & Cusí, «consiste en permitir disponer a la parte prestataria contratante de parte del valor tasado de la vivienda hipotecada en garantía de este producto financiero, permitiendo disponer también, en el mismo sentido, de la propiedad y el uso del inmueble. Así pues, el principal objetivo de este tipo de contrato hipotecario es servir de complemento a las cantidades recibidas por la pensión de jubilación, siendo los potenciales clientes, como ya hemos mencionado, personas con edad superior a los 65 años con vivienda en propiedad».

Aun reconociendo las «numerosas ventajas» que el producto ofrece a primera vista, el artículo «Reclamación y nulidad de hipoteca inversa» no olvida mencionar que «se trata de un producto complejo, el cual exige un plus de información y explicación al consumidor como requisito para su adecuada comprensión y asunción de las cargas que lleve aparejadas». Claro que en lugar de ese plus de información y explicación que tanto necesita, lo que el consumidor suele recibir es un minus de información en forma de letra pequeña e ininteligible para él; y por ahí se cuela el fraude a su buena fe.

«A mayor abundamiento» —continúa diciendo el artículo citado—, «al contratar la hipoteca inversa, la entidad bancaria vincula a la contratación [vale decir: la condiciona a] la suscripción de un seguro de renta vitalicia diferido para aquellos casos en los que el deudor hipotecario sobreviva a la edad calculada para la operación del préstamo y se terminara el importe dinerario de la hipoteca. Este seguro por regla general suele ser extremadamente caro y la prima se suele cobrar en un pago único a la firma de la hipoteca inversa». De ahí lo elevado tanto de los riesgos contraídos como, en consecuencia, del número de reclamaciones ante los Juzgados.

A modo de ejemplo, «Reclamación y nulidad de hipoteca inversa» pasa a citar tres sentencias favorables al bufete Navas & Cusí; a saber:

  • Sentencia nº 395/2016, de fecha 28 de octubre, que declara la nulidad contractual de un contrato de hipoteca inversa concedida por la Entidad contra Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. En referida resolución se declara nulo el contrato por haber existido error en el consentimiento al momento de la firma como consecuencia de que la información que se facilitó al contratante para la firma del contrato no era una información transparente y alegando en el mismo sentido que dicha actuación era contraria a la legalidad y mala fe por parte de la entidad. Dicha declaración de nulidad conllevó a que la parte demandante fuera resarcida con una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por referido contrato consistentes en los gastos adeudados en concepto de la cancelación de dicha hipoteca y la enorme pérdida patrimonial por haber tenido que poner a la venta de forma precipitada la vivienda para proceder a realizar la cancelación del préstamo hipotecario;
  • Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Zaragoza, de fecha 3 de febrero de 2021 (JUR 2021\94427); y
  • Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de fecha 23 de noviembre (626/2020), las cuales fallan igualmente declarando la nulidad de este contrato por haber existido error en el consentimiento a causa de la falta de veracidad en la información proporcionada por la entidad bancaria, y por tratarse de un producto complejo no recomendable para todo tipo de consumidores.

En la misma línea, Carlos López, redactor de Euríbor.com.es, en su artículo «Hipoteca inversa: ¿una estafa?», de 20 de enero de 2021, empieza reconociendo que la «hipoteca inversa parece ser una buena alternativa para gente mayor que quiera mejorar sus ingresos mensuales», para inmediatamente a continuación poner el dedo en la llaga:

Desgraciadamente se han producido muchos abusos de los bancos por este tipo de productos que, al ser tan poco populares, todavía no han llegado a la opinión pública; hace un tiempo comentaban en El Español el caso de un cliente que descubrió que no iba a cobrar ninguna de las cuotas hasta que él cumpliera los 95 años, acabando todo en un juicio.

Carlos López, redactor de Euríbor.com.es

La noticia a que se refiere López apareció en el suplemento de economía Invertia del citado diario, bajo este elocuente titular: La ruina de una hipoteca inversa a los 80 años: «He tenido que pagar 800.000 euros para cancelarla y ni aun así nos devuelven el dinero del seguro de renta diferida». Y eso que, antes de jubilarse, el afectado había trabajado como ejecutivo para la entidad bancaria con la que tenía suscrita la hipoteca inversa.

«La Asociación de Usuarios Financieros [Asufín]», prosigue López, «ya ha advertido de los problemas que muchos clientes están teniendo con este tipo de productos, ya que se trata de contratos complejos y muy poco explicados que tienen intereses muy altos y seguros con primas a veces escandalosas».

La complejidad de los contratos, conjugada con la escasez explicativa —vale decir: ocultación deliberada— de las verdaderas condiciones contractuales, es, pues, una de las patas de ese banco que en el blog Mala práctica bancaria han dado en llamar el «timo imperfecto» de la hipoteca inversa. ¿La otra pata? «Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes», víctimas-tipo, por su especial vulnerabilidad, del susodicho timo.

«La hipoteca inversa», continúa explicándose en el blog Mala práctica bancaria, «se define como un préstamo hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses hasta su total amortización. Es decir, si popularmente una hipoteca se entiende como un pago a plazos de la vivienda, esta operación [inversa] se explicaría como ‘ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la constitución de un préstamo hipotecario sobre la vivienda’. Una vez alcanzado el vencimiento pactado para la devolución del préstamo, o una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la deuda con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses […] Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p. ej., con un préstamo hipotecario) o bien vendiendo la vivienda. En el supuesto, más que probable, de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad financiera podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses […].
»[…] insistimos [en] que la hipoteca inversa se vendió a personas mayores, especialmente vulnerables, haciéndoles creer que a cambio de la hipoteca recibirían un [sueldo] ‘vitalicio’ que les permitiría vivir dignamente hasta el final de sus días. Pues resulta que la mayoría de estas hipotecas no tienen un plazo indefinido o ‘vitalicio’ sino que tienen una fecha de vencimiento, con lo que alcanzada ésta, el anciano o anciana tendrá que devolver el préstamo, y si no lo hace, perderá la vivienda. Por supuesto, y además, llegado el vencimiento, esa persona dejará de percibir dinero alguno […].
»En segundo lugar, ese pago ‘vitalicio’, que teóricamente tenía que completar una insuficiente pensión por jubilación para hacer frente a las necesidades de la vejez, ha resultado ser un pago mensual de cantidad absolutamente ínfima y ridícula que en ningún caso alcanza cubrir esas necesidades. Estamos hablando, en la mayoría de ocasiones, de importes que oscilan entre los 100 y los 200€; en ocasiones, menos. Si bien es cierto que en el momento de constituir el préstamo, la entidad financiera facilitaba una disposición de importe considerable, no es menos cierto que dicho importe servía, en parte, para cubrir los gastos de constitución —notario, registro, impuestos— y por supuesto, las comisiones bancarias o de intermediación.
»Agotada esa primera disposición, y ante la insuficiencia de los cobros mensuales, ahora nos vemos en la necesidad de requerir a la entidad financiera para que nos adelante nuevas disposiciones de capital, que agotan el crédito, y que a menudo son denegadas injustificada e ilegalmente, bajo la excusa de las restricciones de crédito existentes en el mercado. Obviamente las entidades de crédito están viendo cómo lo que inicialmente parecía un negocio rentableadquirir una vivienda revalorizada una vez fallecido el deudor— ahora se va a convertir en una nueva carga. Es decir, a no ser que los herederos tengan algún interés especial —cosa que dudo— y la capacidad suficiente para cubrir la deuda, probablemente los bancos acabarán adjudicándose patrimonio por un valor inferior al dinero que prestaron: el timo imperfecto».

Por su parte, Eva Contreras, en su análisis para El Economista de 23 de febrero de 2022, vuelve a identificar las «dudas y riesgos» que presenta la hipoteca inversa —y más concretamente, el «temor a litigios»— como la causa de que este producto no termine de cuajar en España, donde su comercialización está regulada desde 2007, en contraste con países como Reino Unido o Francia, donde, como vimos, es práctica habitual desde los años sesenta del siglo pasado. Y eso que «sobre el papel la hipoteca inversa parece la cuadratura del círculo […] una solución lógica en un país como España, donde la población mayor de 65 excede los 9,38 millones de personas y la tendencia es al envejecimiento. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) estima que será un 40% del censo en 2050, habrá 76 jubilados por cada 100 habitantes en edad de trabajar y es el segundo país con mayor esperanza de vida tras Japón […] En teoría, España es el mercado ideal para un producto así, dado que un 75,1% de la población es dueña de su vivienda, según estadísticas de Eurostat correspondientes a 2020, por encima del 69,7% de la media europea y de países como Alemania (49,6%), Francia (64%) o Italia (72,4%)».

Apenas se ingresa un 18,4% del valor de la vivienda

Eva Contreras, en El Economista, 23 de febrero de 2022

«¿Qué falla?», se pregunta Contreras. «Del lado del usuario y según el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), penaliza que la cuantía que percibe el beneficiario es exigua.
Tomando de base que la renta mensual de sus perceptores ronda los 300 euros, Asufin estima que apenas se ingresa un 18,4% del valor de la vivienda y que solo en casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios podría alcanzar el 30-50%. A este tipo de crédito le pesa también el interés aplicado, que rondaría el 5% TAE, cuando en hipotecas normales la tasa está más cerca del 1,5-2%.
La banca tampoco había dado el paso con decisión ante el riesgo de disputas jurídicas con los herederos o acabar con el inmueble en su balance. Son pocas las entidades que se habían decidido a lanzarlas
[…] la demanda también está retraída porque es un producto complejo y que arroja dudas», sin olvidar nunca que el producto está específicamente destinado a personas de más de 65 años o aquejadas de dependencia severa, luego en posición vulnerable, lo cual invita a la desconfianza.

Sentencias firmes de anulación de hipoteca inversa y condena a la banca recogidas por la Asociación de Usuarios Financieros Asufín.

Desde luego, el «temor a litigios» parece justificado, habida cuenta—explica Asufín— de los referidos «al plazo de vigencia de la renta [supuestamente] ‘vitalicia’ o la elevada prima del seguro de vida, así como la asignación de beneficiarios, las elevadas comisiones o la falta de comprensión del producto».

Así, p. ej., la sentencia firme 161202 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona condenaba a Caixa Sabadell, fusionada en UNIMM (ahora BBVA), «por la comercialización de una hipoteca inversa que iba acompañada obligatoriamente de un seguro de renta vitalicia.
»La afectada, una anciana mayor de 80 años, falleció tiempo después de la firma y ahora son sus herederos quienes han logrado vencer a la entidad.
»La primera sentencia se ha dictado contra Caixa Sabadell Vida (ahora BBVA Vida) por la comercialización poco transparente de la ‘Hipoteca Inversa’ o ‘Pensión Vivienda’. La afectada acudió junto a sus nietos a una sucursal de Caixa Sabadell para interesarse sobre la hipoteca inversa. En 2009, la Señora tenía 81 años y según la propia sentencia ya estaba “aquejada de importantes problemas de salud”, por lo que quería disponer de una renta mensual aprovechando que disponía de una propiedad libre de cargas. El banco le ofreció una ‘Hipoteca Inversa’ o ‘Pensión Vivienda’ junto con un seguro denominado ‘Renta Vitalicia Mensual Diferida’, con una prima de 61.063,79€.
»La afectada firmó sin percatarse de que sólo 10 años después, en 2018, cuando ya tendría 90, recibiría una mensualidad de unos 1166€ y que apenas en 2019 entraría en vigor el seguro de Renta Vitalicia en caso de fallecimiento. Así, al fallecer [la afectada], los herederos se dieron cuenta de que la casa se quedaba gravada con una hipoteca por la que tenían que responder y que su madre había abonado más de 60.000€ por un seguro que entraría en vigor cuando tuviera 91 años.
»La sentencia considera que no ha quedado demostrado en modo alguno que, en la fase precontractual o durante la duración de los contratos, se ofreciera a la firmante una información suficiente y adecuada. Para el juez, está claro que se trata de un producto complejo. En este sentido, el banco no aportó documentación que demostrara que se la informase de manera completa y clara sobre este producto […]
»En consecuencia, el juez estima íntegramente la demanda de la afectada declarando la nulidad de ambos contratos. Caixa Sabadell, ahora BBVA, deberá devolver a los herederos más de 60.000€ con los intereses legales desde su cobro. Los adeudos, intereses y comisiones relativos al pago de la prima de seguro deberán ser retrocedidos. Las costas procesales corren a cargo de la financiera».

En el Diario Jurídico, Juan Martínez Soler, abogado especialista en litigación civil y mercantil, contratación bancaria y Derecho de los Consumidores y Usuarios en la firma Lawbird Legal Services, S.L.P., da cuenta de la anulación de una «falsa hipoteca inversa» ascendiente a 600.000€ en los siguientes términos inequívocos:

«El Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Marbella ha emitido Sentencia mediante la que declara la nulidad de una falsa hipoteca inversa suscrita entre la entidad Landsbanki Luxembourg (actualmente en proceso de liquidación) y un jubilado británico, residente en España y fallecido en la actualidad.
»Los abogados de los demandantes, Juan Martínez Soler y Antonio Flores Vila, de la firma marbellí Lawbird Legal Services, alegaron en su escrito de demanda que la causa del contrato era falsa en tanto el producto consistió en conceder un préstamo hipotecario a su cliente por ser titular de una vivienda previamente en propiedad y libre de cargas para garantizarlo, bajo la falsa premisa de que así podría evitar casi en su totalidad el pago del impuesto de sucesiones.
»Una vez otorgada la hipoteca, el capital de la misma lo retuvo la entidad y obligó a los prestatarios a suscribir una póliza de inversiones “unit-linked” con una tercera entidad (socia del banco), consistente en un seguro de vida cuyo capital no estaba garantizado en tanto era invertido en derivados y otros productos complejos de alto riesgo.
»Además de lo anterior, la jueza considera probado que el banco condenado actuó de mala fe, al no informar verazmente al prestatario acerca de la verdadera naturaleza del producto, no constando que se cumplieran los estándares mínimos de transparencia bancaria.
»Asimismo, la póliza de inversiones se reputa nula por lo siguiente:

  • No es un seguro de vida, según la Ley de Contrato de Seguro.
  • El importe no lo cubre la entidad aseguradora, sino que lo constituye el capital otorgado por el banco a consecuencia de la hipoteca.
  • El capital no está garantizado, ya que se destina a inversiones en productos complejos.
  • La prima a percibir depende por entero del resultado de las inversiones realizadas.
  • La entidad aseguradora no asume ningún riesgo.
  • Hay una completa falta de adecuación y base actuarial al no adecuarse el seguro al perfil del tomador en este caso».

Estima el letrado Juan Martínez que el pronunciamiento del juzgado «es justo, ya que el engaño perpetrado es latente por mor de una completa ausencia de la más mínima información contractual, ofertando un producto con un fin ilegal consistente en defraudar a la administración tributaria»; y en la misma línea, su colega Antonio Flores concluye que «la póliza erradicada era un ejemplo de manual de operación prohibida y sancionable por carecer de base actuarial, según la normativa de ordenación sectorial».

Otras sentencias firmes de nulidad de hipoteca inversa:

aporcentaje.com/pdf/Sentencia-nulidad-hipoteca-inversa-bbva.pdf
La parte demandada reconoce que en el momento de la firma de la escritura fue el propio representante de la entidad bancaria —que a su vez actuaba como apoderado de la entidad aseguradora— quien llevó la escritura de la póliza de rentas diferidas, evidenciándose conflicto de intereses e infracción de la normativa de mediación de seguros.
blog.uclm.es/cesco/files/2017/02/Nulidad-de-una-hipoteca-inversa-y-del-seguro-vinculado-de-rentas-diferidas.pdf
Afectando a un anciano de 85 años con carcicoma de pulmón y síndrome paraneoplásico en fase muy avanzada, que falleció diez meses después de firmar la hipoteca. En el momento de aceptar la herencia, el hijo del finado se encontró con que la vivienda tenía una carga de más de 300.000 euros, a pesar de que las disposiciones de su padre no llegaban a 45.000 euros.
solvendiabogados.com/actualidad/la-hipoteca-inversa-el-nuevo-fraude-de-la-banca
Cada vez hay más sentencias firmes que dan la razón a los herederos que se encuentran ante esta injusta situación, acordando la nulidad de la hipoteca inversa y del contrato de seguro vinculado a la misma y condenando al banco a abonarles los importes dispuestos en virtud del préstamo.

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